一,、起草背景及必要性

　　（一）落實(shí)國(guó)家政策措施,，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　近年來(lái),，黨中央、國(guó)務(wù)院和廣東省在大力優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境,、降低企業(yè)成本,，努力推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展方面予以高度重視。2019年2月,，中共中央,、國(guó)務(wù)院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出“構(gòu)建具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè),、新業(yè)態(tài),、新模式，支持傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí),，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”等要求,。

　　2016年11月，國(guó)土資源部辦公廳印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》（國(guó)土資廳發(fā)〔2016〕38號(hào)）明確提出“更好落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地政策”“進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地保障工作力度”等要求,。2018年,，廣東省人民政府印發(fā)《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》（粵府〔2018〕79號(hào)）明確提出“降低企業(yè)用地成本”“加大重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目支持力度”等要求。2018年,，深圳市出臺(tái)《深圳市人民政府印發(fā)〈關(guān)于加大營(yíng)商環(huán)境改革力度的若干措施〉的通知》（深府〔2018〕1號(hào)）明確提出“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間資源配置”“全方位降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本”等要求,。2018年5月，深圳市正式施行的《深圳市總部項(xiàng)目遴選及用地供應(yīng)管理辦法》（深府辦〔2018〕1號(hào)）對(duì)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地的遴選及供應(yīng)進(jìn)行了細(xì)化規(guī)范,，同時(shí)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)用地的分類管理和精準(zhǔn)供應(yīng)提出了要求?！豆芾磙k法》將產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選,、土地供應(yīng)及事后監(jiān)管等與我市產(chǎn)業(yè)政策、土地政策進(jìn)行了充分銜接,，在優(yōu)化土地資源配置,、提高土地資源利用效率、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地監(jiān)管等方面均有明確的規(guī)定,，以促進(jìn)工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化的有效配置,，努力推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

　?。ǘ┩卣巩a(chǎn)業(yè)發(fā)展空間,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的重要基石，土地資源是支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，在深圳市新增建設(shè)用地空間資源緊約束條件下,，特別是進(jìn)入經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展新常態(tài)以來(lái),，大量新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)導(dǎo)致現(xiàn)有的土地供應(yīng)方式難以滿足現(xiàn)實(shí)需求,，為進(jìn)一步推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，《管理辦法》作為深圳市土地管理與利用制度改革的一項(xiàng)重要舉措,，在國(guó)家,、廣東省產(chǎn)業(yè)用地改革、依法行政和建設(shè)法治國(guó)土要求下,，進(jìn)一步改革創(chuàng)新,，完善產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)政策，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新需求,，有利于解決深圳市新增產(chǎn)業(yè)空間需要的緊迫問(wèn)題,，有利于把有限的土地資源用在刀刃上，用在對(duì)深圳未來(lái)發(fā)展有重要帶動(dòng)作用的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上,，有利于促進(jìn)深圳市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū),、創(chuàng)建社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)城市范例積累經(jīng)驗(yàn),。

　　（三）繼承和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地政策,，提升城市發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力

　　《管理辦法》既有繼承,，也有創(chuàng)新；既是承前啟后,，也是面對(duì)深圳市產(chǎn)業(yè)發(fā)展新情況的主動(dòng)作為,。在上個(gè)世紀(jì)80年代，憑著“三來(lái)一補(bǔ)”為主的勞動(dòng)密集型輕工業(yè)的發(fā)展,，深圳經(jīng)濟(jì)迅速騰飛,，到了90年代以后，深圳提出了“以高新技術(shù)企業(yè)為先導(dǎo),、先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ),、第三產(chǎn)業(yè)為支柱”的產(chǎn)業(yè)政策，深圳的高科技產(chǎn)業(yè)由此迅速崛起,，2007年深圳市以市政府規(guī)章形式出臺(tái)了《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地使用權(quán)出讓若干規(guī)定》并于2008年修訂（以下簡(jiǎn)稱193號(hào)令）,，首次系統(tǒng)地規(guī)范深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地出讓要求，實(shí)施工業(yè)用地招拍掛出讓制度,。

　　隨著深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段和產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局升級(jí)的轉(zhuǎn)變,，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由速度型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變，結(jié)合深圳市實(shí)際情況，市政府于2016年10月頒布《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法（試行）》（深府〔2016〕80號(hào),，下稱“80號(hào)文”）,，作為“80號(hào)文”的配套實(shí)施政策，2017年7月,，市政府辦公廳印發(fā)《深圳市市級(jí)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選實(shí)施辦法》（深府辦規(guī)〔2017〕4號(hào),，下稱“4號(hào)文”）。上述兩個(gè)辦法創(chuàng)新提出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選機(jī)制,，在落實(shí)產(chǎn)業(yè)用地差別化供應(yīng),、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目監(jiān)管、降低產(chǎn)業(yè)用地成本,、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境等方面做了有益的探索和嘗試,。隨著這兩個(gè)文件到期，以及“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”改革的深入推進(jìn),，有必要對(duì)上述文件進(jìn)行修訂,、整合，以適應(yīng)深圳新一輪發(fā)展的需要,。

　　二,、政策起草的亮點(diǎn)

　　（一）全面建立產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選機(jī)制

　　為優(yōu)化重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選機(jī)制,，提高遴選效率,，《管理辦法》整合了“80號(hào)文”和“4號(hào)文”的相關(guān)內(nèi)容，形成“第二章 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選”,，一是明確了遴選標(biāo)準(zhǔn),。市、區(qū)政府均可組織重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選并確定遴選方案,，在原“80號(hào)文”明確了項(xiàng)目必要性,、可行性、建設(shè)內(nèi)容,、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型,、用地規(guī)模等要求的基礎(chǔ)上，完善了遴選方案聯(lián)合申請(qǐng),、引進(jìn)社會(huì)投資醫(yī)療衛(wèi)生和教育設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)要求、環(huán)境保護(hù)要求等內(nèi)容,；二是明確了遴選范圍,，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是指經(jīng)遴選認(rèn)定的符合深圳市產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境保護(hù)等要求,，對(duì)深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大帶動(dòng)作用的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,；三是明確了遴選程序，由項(xiàng)目單位向市產(chǎn)業(yè)主管部門申請(qǐng)啟動(dòng)市級(jí)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目牽頭單位會(huì)同用地意向區(qū)位轄區(qū)政府?dāng)M定遴選方案,、產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議及用地競(jìng)買資格條件一并報(bào)市遴選小組審定并公示,。

　　（二）豐富產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式

　　在產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)方式上,，《管理辦法》拓寬其有償使用的路徑,，細(xì)化和落實(shí)了“先租后讓，租讓結(jié)合”的供應(yīng)方式,。一是明確重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地可以采取先租后讓方式供應(yīng),，優(yōu)先保障對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大帶動(dòng)作用的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地；二是明確先租后讓的供應(yīng)年期,，出讓年限與已租賃年限之和不超過(guò)30年,；三是建立先租后讓的租賃轉(zhuǎn)出讓機(jī)制。通過(guò)鼓勵(lì)先租后讓的供應(yīng)方式,，提升土地保障重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的能力,，降低企業(yè)初始用地成本，顯化重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn),，提高產(chǎn)業(yè)用地效率,。

　　為提升土地利用效益，以空間聚集促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí),，《管理辦法》增加重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目可“聯(lián)合競(jìng)買”,，并明確聯(lián)合競(jìng)買相關(guān)操作規(guī)程。主要從三方面對(duì)企業(yè)聯(lián)合競(jìng)買行為予以鼓勵(lì)：一是,，在申請(qǐng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選,、申請(qǐng)投標(biāo)或競(jìng)買土地以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管等環(huán)節(jié)，都明確了聯(lián)合競(jìng)買的相關(guān)要求,；二是,，聯(lián)合競(jìng)得土地后的產(chǎn)權(quán)分配進(jìn)一步明確。三是,，對(duì)聯(lián)合競(jìng)買用地的企業(yè)予以地價(jià)優(yōu)惠,。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地上除配套商業(yè)以外的建筑類型，聯(lián)合申請(qǐng)的,，出讓底價(jià)優(yōu)惠系數(shù)由70%降低為60%,。

　　（三）降低產(chǎn)業(yè)用地成本

　　在地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方面,，《管理辦法》在原80號(hào)文的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上,，予以完善和細(xì)化：一是延續(xù)70%的出讓底價(jià)和0.5的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)不變；二是進(jìn)一步明確重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地的年租金底價(jià)按照20年期市場(chǎng)價(jià)格的3%確定,；三是地價(jià)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)的適用范圍與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)保持一致,?！靶乱淮畔⒓夹g(shù)、高端裝備制造,、綠色低碳,、生物醫(yī)藥、數(shù)字經(jīng)濟(jì),、新材料,、海洋經(jīng)濟(jì)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地出讓底價(jià)同時(shí)適用0.5的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù),?！彼氖沁M(jìn)一步明確租賃、先租后讓的評(píng)估時(shí)點(diǎn),，提高可預(yù)見性,。

　　（四）強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管

　　一是明確將區(qū)政府作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管的責(zé)任主體,，實(shí)行“全方位,、全年限”監(jiān)管機(jī)制。二是市產(chǎn)業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)類型,、具體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目制訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)文本,，使產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議更具有針對(duì)性。三是以出讓方式供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地建成后應(yīng)按產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的約定使用,，不得出租,；確有出租需要的，出租比例原則上不超過(guò)建筑面積的20%,，且應(yīng)由區(qū)政府限定租金價(jià)格,、租賃對(duì)象。四是各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在每一份產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中明確具有可量化的處置措施,，產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中規(guī)定需要全部或部分收回土地,、建（構(gòu)）筑物情形及處置措施的相關(guān)條款，應(yīng)當(dāng)一并在土地供應(yīng)合同中明確,，賦予產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議與土地供應(yīng)合同具有同等約束效力,。

　　三、政策預(yù)期效果

　?。ㄒ唬┟鞔_一個(gè)目標(biāo)：確保重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地

　　深圳土地緊缺,，做好產(chǎn)業(yè)用地供給，對(duì)增強(qiáng)深圳市發(fā)展動(dòng)能和后勁具有十分重要的意義,。深圳市以更加堅(jiān)決的態(tài)度,、更加有力的舉措、更加務(wù)實(shí)的作風(fēng),，把營(yíng)商環(huán)境的建設(shè)嵌入到土地資源開發(fā)利用的制度深化中,。對(duì)于未來(lái)發(fā)展有重大帶動(dòng)作用、重大意義的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,，堅(jiān)決予以土地保障,；深圳市在招商引資、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的全過(guò)程中,，將堅(jiān)定推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的決心,，保障項(xiàng)目落地，切實(shí)保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造良好的氛圍,，吸引更多好項(xiàng)目,、大項(xiàng)目落戶深圳，為深圳市加快構(gòu)建具有世界級(jí)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),。

　?。ǘ┙⒁粋€(gè)鏈條：遴選+供應(yīng)+監(jiān)管

　　《管理辦法》對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、土地供應(yīng)及產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的流程進(jìn)行了全面,、系統(tǒng)的規(guī)范,。對(duì)國(guó)家、省,、市確定的重大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,，通過(guò)建立全鏈條的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選+供應(yīng)+監(jiān)管機(jī)制，預(yù)期一次性解決項(xiàng)目評(píng)估,、規(guī)模核定,、用地選址、項(xiàng)目準(zhǔn)入等一攬子問(wèn)題,，把好的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選出來(lái),，把有限的土地資源精準(zhǔn)供應(yīng)好，把產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展服務(wù)好,、監(jiān)督好,。

　　（三）夯實(shí)一個(gè)基礎(chǔ)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度基礎(chǔ)

　　黨的十九大報(bào)告明確了高質(zhì)量發(fā)展的方向目標(biāo),，為加快推進(jìn)和落實(shí),，就要建立相應(yīng)的體制機(jī)制和政策環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展打好基礎(chǔ),?！豆芾磙k法》的完善與細(xì)化是持續(xù)健全產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)政策進(jìn)入新階段的標(biāo)志之一，通過(guò)加強(qiáng)政策設(shè)計(jì),，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),，豐富供應(yīng)方式，完善地價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)監(jiān)管,，提高規(guī)范水平,，以促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為深圳市進(jìn)一步深化投融資體制改革,，激發(fā)市場(chǎng)活力提供關(guān)鍵的資源保障與制度基礎(chǔ),。