為進(jìn)一步規(guī)范我市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓,，保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間,，我市對《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》（深府辦〔2013〕 3號，以下簡稱2013版《辦法》）及其《實(shí)施細(xì)則》（深規(guī)土〔2013〕721號,，以下簡稱《細(xì)則》）,、《深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》（深規(guī)土〔2014〕428號，以下簡稱《通知》）等相關(guān)政策建立的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理制度進(jìn)行修訂完善,，形成了《深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）,。以下就政策有關(guān)內(nèi)容解讀如下：

　　一、出臺《管理辦法》的背景及目的是什么,？

　　一是我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求,。隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的不斷推進(jìn)，我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形態(tài)和模式發(fā)生了深刻的變化,，呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢?，F(xiàn)行工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓政策已不能滿足當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要。

　　二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策環(huán)境發(fā)生重大變化,。2018年以來,，我市先后出臺《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》等政策,，對產(chǎn)業(yè)空間的建筑設(shè)計(jì)、受讓人資格,、用地供應(yīng)等方面作出了限制性規(guī)定,，在遏制產(chǎn)業(yè)空間類住宅化方面發(fā)揮了積極作用。產(chǎn)業(yè)用地用房的管理日趨嚴(yán)格,。另一方面,，2016年國務(wù)院印發(fā)《降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本工作方案》，提出要降低工業(yè)企業(yè)用地成本,。2018年,，針對我市“工改工”積極性下降和產(chǎn)業(yè)外遷等問題，我市也先后出臺《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》等扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策,，提出放寬年限、簡化流程,、試點(diǎn)舊工業(yè)區(qū)成片改造等措施,，大力推進(jìn)舊工業(yè)區(qū)升級改造。

　　三是現(xiàn)行政策相繼面臨到期問題,。為保障政策的連續(xù)性和可操作性,，有必要按照我市規(guī)范性文件管理的相關(guān)要求，對2013版《辦法》及其配套文件進(jìn)行統(tǒng)籌修訂,。

　　二,、哪些工業(yè)樓宇及配套用房的轉(zhuǎn)讓適用《管理辦法》？

　　我市行政區(qū)域內(nèi)取得合法產(chǎn)權(quán)的工業(yè)樓宇及其配套用房的轉(zhuǎn)讓適用《管理辦法》,，但產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整后新增的工業(yè)樓宇及配套用房,、政府籌集的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、按照《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及我市其他處理歷史遺留違法用地違法建筑政策取得合法產(chǎn)權(quán)的工業(yè)樓宇及配套用房的轉(zhuǎn)讓,，法律,、法規(guī)、規(guī)章或市政府規(guī)范性文件另有規(guī)定的,，從其規(guī)定,。

　　三、轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇及配套用房是否需繳納增值收益,？

　　《管理辦法》實(shí)施后轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇及配套用房不再收取增值收益,。《管理辦法》實(shí)施前已簽訂工業(yè)樓宇或者配套用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議但未辦理轉(zhuǎn)移登記的,，也不需繳納增值收益,。

　　四、工業(yè)樓宇及其配套用房是否可以分割轉(zhuǎn)讓,？

　　根據(jù)用地取得方式的不同,，《管理辦法》對工業(yè)樓宇及配套用房的轉(zhuǎn)讓作出了不同規(guī)定：

　　（一）一般工業(yè)用地上的工業(yè)樓宇及配套用房的轉(zhuǎn)讓。其中,，新出讓用地按照我市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理政策執(zhí)行,，原則上重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓，一般產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓或僅限整體轉(zhuǎn)讓,。已出讓用地上工業(yè)樓宇及配套用房按照土地出讓合同的約定執(zhí)行,；合同沒有約定或者約定不明確的，原則上以未約定或者約定不明確的部分為單位進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓,。

　?。ǘ┩ㄟ^拆除重建類城市更新形成的工業(yè)樓宇，項(xiàng)目實(shí)施主體可以選擇分割轉(zhuǎn)讓,、不得轉(zhuǎn)讓或以宗地為單位整體轉(zhuǎn)讓,。工業(yè)樓宇可以全部或部分分割轉(zhuǎn)讓的，其所在宗地內(nèi)的配套用房的轉(zhuǎn)讓條件不作限制,，項(xiàng)目實(shí)施主體可自行選擇不得轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓,。

　　獨(dú)立工業(yè)配套宿舍用地上建筑物、構(gòu)筑物,、附著物的轉(zhuǎn)讓與其所在城市更新單元開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓掛鉤：更新單元開發(fā)建設(shè)用地范圍內(nèi)的工業(yè)樓宇全部或部分可分割轉(zhuǎn)讓的,，配套宿舍可全部分割轉(zhuǎn)讓；所有工業(yè)樓宇不得轉(zhuǎn)讓的,，配套宿舍不得轉(zhuǎn)讓,；除前述兩種情形外，配套宿舍可以選擇不得轉(zhuǎn)讓或以宗地為單位整體轉(zhuǎn)讓,。

　?。ㄈ╆P(guān)于原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位取得的土地整備留用土地、非農(nóng)建設(shè)用地,、征地返還用地,，其地上的工業(yè)樓宇及配套用房的分割轉(zhuǎn)讓比例不受限制。

　　五,、工業(yè)樓宇及其配套用房分割轉(zhuǎn)讓是否有例外情形,？

　　對于工業(yè)樓宇及其配套用房的分割轉(zhuǎn)讓，《管理辦法》規(guī)定了三種例外情形：1.因企業(yè)破產(chǎn)清算必須分割轉(zhuǎn)讓的,；2.因人民法院實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行必須分割轉(zhuǎn)讓的,；3.法律、法規(guī),、規(guī)章,、市政府規(guī)范性文件規(guī)定及市政府批準(zhǔn)的其他情形。

　　因該三種情形進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓并轉(zhuǎn)移登記的,，轉(zhuǎn)移登記后的工業(yè)樓宇或者配套用房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)與轉(zhuǎn)讓前的工業(yè)樓宇或者配套用房的轉(zhuǎn)讓限制掛鉤,，即原來不得轉(zhuǎn)讓的,，轉(zhuǎn)移登記后仍不得轉(zhuǎn)讓；原來僅能整體轉(zhuǎn)讓的,，轉(zhuǎn)移登記后應(yīng)以轉(zhuǎn)移登記的全部為單位進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓,。

　　六、什么樣的企業(yè)可以購買工業(yè)樓宇,？

　　工業(yè)樓宇的受讓人須是經(jīng)依法注冊登記的企業(yè),。其中，一級工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)樓宇的受讓人還應(yīng)符合我市工業(yè)區(qū)塊線管理規(guī)定的有關(guān)要求,。另外,，區(qū)政府（含新區(qū)管委會）產(chǎn)業(yè)部門就轄區(qū)的工業(yè)樓宇制定了具體的準(zhǔn)入條件或者準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)目錄的，還應(yīng)該符合相關(guān)準(zhǔn)入要求,。

　　七,、什么樣的企業(yè)可以購買工業(yè)配套宿舍？

　　工業(yè)配套宿舍的受讓人應(yīng)是經(jīng)依法注冊登記且在工業(yè)配套宿舍所在行政區(qū)內(nèi)持有工業(yè)樓宇不動產(chǎn)權(quán)證書的企業(yè),。其中,，持有廠房的，其建筑面積不得低于1000平方米,；持有研發(fā)用房的，其建筑面積不得低于300平方米,。

　　符合上述條件的受讓人購買工業(yè)配套宿舍后,，其持有工業(yè)配套宿舍的建筑面積不得超過該企業(yè)在工業(yè)配套宿舍所在行政區(qū)內(nèi)持有工業(yè)樓宇建筑面積的30%。

　　八,、工業(yè)樓宇及工業(yè)配套宿舍的受讓人資格條件規(guī)定有無例外情形,？

　　對于工業(yè)樓宇或者工業(yè)配套宿舍的受讓人資格條件，《管理辦法》規(guī)定了七種例外情形：

　?。ㄒ唬┮蛉嗣穹ㄔ?、仲裁委員會的生效法律文書取得工業(yè)樓宇或者工業(yè)配套宿舍所有權(quán)的；

　?。ǘ┮蚶^承,、受遺贈取得工業(yè)樓宇或者工業(yè)配套宿舍所有權(quán)的；

　?。ㄈ┮蚬灿蟹指钣稍灿袡?quán)人取得工業(yè)樓宇或者工業(yè)配套宿舍所有權(quán)的,；

　　（四）用于回遷安置的工業(yè)樓宇或者工業(yè)配套宿舍登記至回遷戶名下的,；

　?。ㄎ澹┱捌渲付ǖ牟块T或者人才住房專營機(jī)構(gòu)購買工業(yè)樓宇或者工業(yè)配套宿舍的；

　?。?014年8月8日前已轉(zhuǎn)讓（以不動產(chǎn)登記時(shí)間為準(zhǔn)）或者已預(yù)售（以預(yù)售合同備案時(shí)間為準(zhǔn)）給企業(yè)以外的受讓人,，且用地批文或者出讓合同未約定受讓人資格條件的工業(yè)配套宿舍（含單身公寓,、辦公式公寓、公寓式辦公,、商務(wù)公寓等）進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的,；

　　（七）2014年8月8日前經(jīng)房改部門批準(zhǔn)被納入房改范圍的工業(yè)配套宿舍（含單身公寓,、辦公式公寓,、公寓式辦公、商務(wù)公寓等）進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的,。

　　按前五種情形取得工業(yè)樓宇或者工業(yè)配套宿舍所有權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的,，次受讓人應(yīng)符合《管理辦法》第九條、第十條,、第十一條第一款的規(guī)定,。按最后兩種情形取得工業(yè)配套宿舍所有權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，次受讓人不適用《管理辦法》第十條的規(guī)定,。

　　九,、工業(yè)樓宇及配套用房進(jìn)行不動產(chǎn)登記的基本單元是什么？

　　按《管理辦法》可分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇及配套用房,，可以按棟,、層、套（間）進(jìn)行登記,；按《管理辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓或者僅能整體轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇及配套用房,，允許按棟進(jìn)行登記；但如需抵押的,，應(yīng)以不得轉(zhuǎn)讓或者整體轉(zhuǎn)讓的全部為單位進(jìn)行抵押,。

　　十、工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓后多久可以再次轉(zhuǎn)讓,？

　　按照規(guī)定可分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇,，在《管理辦法》實(shí)施后轉(zhuǎn)讓（不含《管理辦法》實(shí)施前已經(jīng)網(wǎng)簽買賣合同的工業(yè)樓宇）的，自完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,，5年后按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

　　十一、哪些情形下政府可以行使優(yōu)先購買權(quán),？如何行使,？

　　按照《管理辦法》規(guī)定僅能以宗地為單位整體轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇及配套用房或者獨(dú)立工業(yè)配套宿舍用地進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓的，自用地批文生效之日或出讓合同簽訂之日起不滿15年進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓的,，政府及其指定部門在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán),。

　　工業(yè)樓宇按照《管理辦法》規(guī)定轉(zhuǎn)讓的，在辦理轉(zhuǎn)移登記前,，受讓人應(yīng)持買賣合同等材料向區(qū)政府指定部門申請資格條件審核,。獨(dú)立工業(yè)配套宿舍用地進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)按前述規(guī)定，向該部門申請確認(rèn)是否行使優(yōu)先購買權(quán),。

　　十二,、工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓的實(shí)施保障措施有哪些？

　　為保障工業(yè)樓宇及其配套用房用于發(fā)展產(chǎn)業(yè),，《管理辦法》對工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓設(shè)置了相應(yīng)的實(shí)施保障措施：

　?。ㄒ唬豆芾磙k法》實(shí)施后，在簽訂出讓合同時(shí),，應(yīng)在出讓合同中明確約定宗地內(nèi)各建筑與設(shè)施的類型及建筑面積,、產(chǎn)權(quán)限制條件、受讓人資格條件等有關(guān)工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容,。

　?。ǘ┦茏屓速Y格條件審查。工業(yè)樓宇按照《管理辦法》規(guī)定轉(zhuǎn)讓的,，在辦理轉(zhuǎn)移登記前,，應(yīng)向區(qū)產(chǎn)業(yè)部門申請對受讓人資格進(jìn)行審核并出具意見。

　?。ㄈ┊a(chǎn)業(yè)監(jiān)管,。《管理辦法》實(shí)施后出讓的工業(yè)用地,、混合用地或者獨(dú)立工業(yè)配套宿舍用地,，用地單位應(yīng)與區(qū)政府簽訂產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)履約考核標(biāo)準(zhǔn)和考核實(shí)施細(xì)則,，并組織區(qū)相關(guān)職能部門對產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議約定的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)管。產(chǎn)業(yè),、規(guī)劃土地監(jiān)察等相關(guān)主管部門或者機(jī)構(gòu)應(yīng)各司其職,，對擅自改變工業(yè)樓宇及配套用房使用功能等違規(guī)行為依法予以查處。